Acquistare un immobile in Brasile dall'Italia: è possibile farlo tramite procura?

Scritto da Avv. Stephanie Poliseni

Per molti brasiliani residenti all'estero  e investitore internazionali acquistare un immobile in Brasile rappresenta un'importante opportunità patrimoniale. Una delle domande più frequenti riguarda la possibilità di concludere l'operazione senza doversi recare personalmente in Brasile.

La risposta è sì: l'ordinamento brasiliano consente di acquistare un immobile tramite procura, permettendo a un rappresentante di agire in nome e per conto dell'acquirente.

Tuttavia, affinché l'operazione si svolga correttamente e in sicurezza, è fondamentale prestare attenzione al contenuto della procura e ai limiti previsti dalla normativa e dalla giurisprudenza brasiliana.

Cos'è la procura e perché può essere utilizzata

La procura ("procuração") è l'atto mediante il quale una persona conferisce a un'altra il potere di rappresentarla nel compimento di determinati atti giuridici.

Nel contesto immobiliare, il procuratore può essere autorizzato a:

• ricercare immobili;

• richiedere documentazione e certificati;

• effettuare verifiche preliminari;

• negoziare il prezzo e le condizioni dell'acquisto;

• sottoscrivere contratti preliminari;

• firmare l'atto definitivo di compravendita;

• eseguire gli adempimenti fiscali e registrali necessari.

Ciò consente all'acquirente residente all'estero di gestire l'intera operazione senza la necessità di essere fisicamente presente in Brasile.

Come predisporre la procura dall'estero

Chi risiede in Italia può rilasciare una procura valida per il Brasile attraverso gli strumenti previsti dalla normativa applicabile, nel rispetto delle formalità richieste per il suo utilizzo presso notai, registri immobiliari e pubbliche amministrazioni brasiliane.

Prima di procedere è opportuno verificare che la procura sia redatta in modo corretto e che contenga tutti i poteri necessari per l'operazione che il rappresentante dovrà compiere.

L'importanza dei poteri espressi e speciali

Uno degli aspetti più delicati riguarda il contenuto della procura.

Secondo il Codice Civile brasiliano, gli atti che eccedono l'ordinaria amministrazione richiedono poteri espressi e speciali. La giurisprudenza del Superior Tribunal de Justiça ha inoltre affermato che, per gli atti di alienazione immobiliare, non è sufficiente una procura contenente formule generiche o poteri illimitati, ma è necessario che il mandato individui in modo specifico il bene oggetto dell'operazione.

Per tale ragione, nella pratica professionale è spesso consigliabile procedere in due fasi:

• una prima procura destinata alla ricerca dell'immobile, alle verifiche preliminari e alle trattative;

• una seconda procura speciale, predisposta una volta individuato il bene, contenente i riferimenti specifici dell'immobile e i poteri necessari per la conclusione dell'acquisto.

Questa soluzione offre maggiori garanzie giuridiche e riduce il rischio di contestazioni future.

Le verifiche preliminari da non trascurare

Anche quando l'acquisto avviene tramite procura, è essenziale effettuare un'adeguata due diligence sull'immobile.

Tra le verifiche più importanti rientrano:

• l'accertamento della titolarità del bene;

• il controllo dell'esistenza di ipoteche o altri gravami;

• la verifica della regolarità urbanistica e catastale;

• l'analisi della situazione fiscale dell'immobile;

• l'eventuale presenza di procedimenti giudiziari che possano incidere sulla proprietà.

Una verifica preventiva accurata può evitare problematiche complesse e costose dopo l'acquisto.

Alcune precauzioni utili nella redazione della procura

Una procura immobiliare non dovrebbe limitarsi a conferire genericamente il potere di acquistare un immobile.

Per una maggiore tutela del mandante può essere opportuno:

• identificare con precisione l'immobile oggetto dell'acquisto;

• prevedere espressamente il potere di sottoscrivere l'atto notarile definitivo;

• disciplinare le modalità di pagamento e di rilascio delle quietanze;

• stabilire un limite massimo di spesa;

• prevedere una durata determinata della procura;

• vietare il substabelecimento, ossia il trasferimento dei poteri a terzi senza autorizzazione del mandante.

Una procura ben strutturata rappresenta uno strumento di tutela fondamentale per chi acquista un immobile dall'estero.

Conclusioni

Acquistare un immobile in Brasile dall'Italia tramite procura è una soluzione pienamente legittima e ampiamente utilizzata nella pratica.

Tuttavia, la semplicità apparente dell'operazione non deve indurre a sottovalutare gli aspetti giuridici coinvolti. Una procura redatta con attenzione, accompagnata da adeguate verifiche preliminari e da una corretta pianificazione dell'operazione, costituisce il presupposto essenziale per un investimento sicuro e per la tutela del patrimonio dell'acquirente.

Quando si opera a distanza, la prevenzione giuridica rimane sempre il miglior investimento.